迟滞振兴步伐 沈阳北21亿黄金地块为何难入市

东北振兴,沈阳先行。随着东北振兴战略深入开展,沈阳加速迈向“国家中心城市”。自主创新示范区、首批老工业城市转型升级示范区等国家级定位,更让沈阳焕发勃勃生机。

沈飞搬迁、人才落户“零门槛”等落地,让人们对沈阳的发展前景更加期待。尽管受疫情影响,年初沈阳北土地价值仍然不断提升,多宗地块已陆续入市。但备受瞩目的沈阳北明星项目上岗子地块却依然“待字闺中”,入市时间迟迟未定。

沈飞搬迁  首府新区价值飙升

2020年,沈飞搬迁启动。“盘活半座城”——沈飞搬迁对于沈阳发展乃至东北振兴,可谓是关键一步棋。

按照《东北振兴“十三五”规划》的规划,加快智慧城市建设是东北振兴的关键发力点。沈飞搬迁后将释放出8.5平方公里的城市空间,未来沈阳首府新区将加速科创园云创中心的建设,打造以物联网+大数据为核心的产业群和智慧城市,这意味着皇姑区即将带领沈阳,率先进入智慧城市时代。

随着制约发展的“阿珞琉斯之踵”正式宣告打破,沈阳北部土地价值进入快速攀升期。

长久以来,因为沈飞机场的隔断,沈阳北部的发展一直受限,2019年沈阳土地拍卖中,西部三环外单价都在6000元/平米以上,北部三环以内的单价却依然在4000-5000元/平米徘徊。

而沈飞集团搬离市区后,整个沈阳东北部被横向打通,实现了区域整体盘活,沈阳北部城市价值迅速得以体现。3月下旬,美的、龙湖分别以最高单价6300元/平米获得沈北两块土地,出让价同比提升了25%以上。随着地铁六号线、二号线南延线等交通设施的开工建设,沈北土地价值有望进一步突破。

然而在3月下旬的拍卖会上,一直被外界誉为“北沈阳明星”项目的上岗子村地块,依然没有出现在出让名单之上。“这是一个非常有价值的项目。”一位不愿具名的开发商高层表示,其所在公司有意参与该地块竞投。

沈飞搬迁,直接拉动皇姑区的首府新区,而上岗子村地块正是首府新区连接城央的桥头堡。“地理位置优越,地块可塑性强,这地块可以说是沈阳这几年最值得期待的地块之一,这一地块出让后,首府新区将形成连片开发格局,为沈阳的智慧城市发展奠定良好基础。”上述开发商表示。

据《沈阳市土地项目推介:上岗子地块》介绍,这一项目预计出让面积达35公顷,容积率不大于1.2,是沈阳罕见的大体量、超低容积率项目。项目紧挨沈阳二环,交通非常方便。北部是沈飞原所在片区,未来将建设成为国家新型智慧城市建设先行区,西侧紧挨有沈阳绿肺之称的北陵公园,东侧为皇姑英雄公园。

“双公园环绕、低密度、大体量非常适合开发城央别墅,而且紧挨国家级的智慧科技产业区,未来升值空间非常大,有兴趣的开发商不在少数。”有业内人士表示。

沈阳北明星项目缘何“难产”

近年来,上岗子地块曾有过多次出让计划。记者了解到,早在2017年沈阳政府就有意推出这一地块。2018年正式向外推荐,并引发了诸多开发商的关注。2019年,地块出让工作更被列入首府新区当年的重点工作规划。这个市场价值超过21亿的项目,假如能顺利入市并进行开发建设,显然对当地经济提振产生极大的推动作用。如今供需双方早已有“郎情妾意”,然而入市动作却一拖再拖,原因至今成谜。

3月底记者赴实地考察一探究竟。现场看到,目前地块已基本为净地状态,周边条件优越,与北陵公园仅一路之隔,地块东北侧临近万科首府未来城,周边一手房价已稳稳超越1.4万/平米。

但在地块东南角,仍盘踞着一家名为“环城供热”的燃煤热源厂,该热源厂占地约30亩,主要为周边居民社区提供供暖服务。记者了解到,该热源厂原本只是一个小型锅炉厂,只服务于周边金山、银山小区。从2014年左右开始大规模扩展,目前服务范围已扩大至皇姑区将近620万平方米居民区。

但最为蹊跷的是,根据沈阳市自然资源局公布的规划方案,热源厂所在地早在2011年已经规划为商业用地,至今从未变更过土地用途。而合规热源厂只能在工业用地或市政用地上开发建造。

是否因上岗子地区民生供暖需要而不得已大开“绿灯”?有供暖行业人士表示,“根据《沈阳市城市供热规划(2013-2020年)》规定,该片区供暖在大型热联厂的覆盖范围内,只需完成并网,建设小型换热站即可,完全可以在满足民生需求的同时,实现集约化土地利用,提升区域整体价值。”

以2019年的市场价保守测算,该热源厂所在的30亩土地价格在1.2亿元以上。业内猜测,不排除因燃煤热源厂的存在,影响了区域的总体出让价值,直接导致市场价高达20余亿元的上岗子地块难以入市。

一个热源厂,会成为沈阳北部城市价值提升的“拦路虎”吗?在沈阳建设国家中心城市的进程中,疏通“堵点”是关键。